弊社エンジニアリング部門では下記項目の方針で建築物維持保全業務を計画・提案・実施をしています。
- 維持保全の必要性
- 維持保全の効果
- 法的責任
- 維持保全の今後の展望
- ライフサイクルコストについて
1. 維持保全の必要性
建築物は、人々に利用されて初めて意味のある存在であり、陳腐化にさらされながら安全性や機能性、快適性を確保しなければなりません。
特に電気設備や給排水設備、空調設備、昇降機設備は常に作動し、防災設備は非常時に作動しなけ れば意味がない事から維持保全の必要性は特に大きいと言え、具体的には次の4点に集約できると考えられます。
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安全性、衛生性の確保
建築物に要求される最も根本的なものであり維持、建物の使用者や第3者の生命の安全、健康の保持及び財産を安全に確保するために不可欠なものであり、各種の法律で必要な維持保全を義務付けています。
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機能性、快適性の確保と向上
要求される機能性や快適性は、ますます多様化、高度化しています。機能性の確保や快適性を確保するには、日常的な運転、点検、修繕等が必要になります。
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資産価値の保持、増大
建築物は年々劣化致します。これを放置すると価値は減少し、寿命も短くなります。尚、建築物を改修などしなければ入居者の撤退、利用者の激減等により建築物の収益性は減少し、建築物の価値は低下いたします。
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投資効率の確保
投資資金の回収を効率的に行うために改修も含めた広い意味での維持保全は必要不可欠と言えます。最近、経営の重要分野として注目されている、リスク・マネジメントや、ファシリテイマネジメントのなかでも、維持保全は重要性な要素として位置づけられています。
2. 維持保全の効果
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物理的寿命の延長
定期的な点検や調査による補修・改修。また、予防保全を行うことにより設備の寿命が4〜10割程度延長されたとの調査報告もあります。
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事故の防止や故障率の減少
維持保全の実施は、事故を防止し、故障の確率を低減します。外壁の剥落による通行人等の人身事故や自動車等の物損事故を防止することが出来ます。
また、 設備機器類の故障率は、定期点検の実施により低減することができ、入居者や利用者に迷惑をかけることが回避できます。
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美観や衛生環境、執務環境の向上
外壁の定期的な洗浄や塗り替え、または適切な改装は、建物の美観の向上や景観の創出に役立ち、所有企業等の社会的イメージの維持や向上、入居者の定着、利用者の増大になります。
3. 法的責任
維持保全に係る法的責任は、民事責任及び刑事責任であります。
4. 維持保全の今後の展望
既存の建築物において、診断及びライフサイクル計画による改修、計画的維持保全を実施するとともに、新築の際には、将来の事象への対応をより切実に考慮する必要性が一層強まってくると云えます。
5. ライフサイクルコスト
一般的に竣工後の運用管理費は、初期投資額の数倍になると言われ、建物の一生に占めるウエートは大きなものと言えます。従って、建設企画の段階からライフサイクルコスト（LCC）について十分検討することが大切です。
